Рекастирање на хипотека: како да ја намалите месечната рата без да ја изгубите ниската каматна стапка
Сопствениците на стан или куќа кои плаќаат хипотека често сакаат да ја намалат месечната рата, но не сакаат да ја изгубат ниската каматна стапка што ја имаат договорено. Според анализата на Yahoo Finance, решението може да биде рекастирање на хипотеката — постапка што се разликува од рефинансирање. За разлика од рефинансирањето, рекастирањето му овозможува на должникот да го задржи постојниот рок и каматна стапка на кредитот, додека истовремено го намалува салдото на хипотеката и износот на месечната рата.
Брајан Крист од Guild Mortgage, хипотекарен службеник со 33 години искуство, објаснува како функционира постапката преку конкретен пример. „Џорџ пред две години зел 30-годишна хипотека со фиксна каматна стапка во износ од 300. 000 долари“, вели Крист. „Неговата рата за главнина и камата изнесува 1. 798 долари. Џорџ сега има 75. 000 долари што сака да ги вложи во салдото на хипотеката. Ако едноставно ги испрати тие 75. 000 долари како дополнителна уплата на главнината, неговата рата нема да се промени.
Бидејќи Џорџ сака пониска рата, тој бара од кредиторот да ја рекастира хипотеката. Кредиторот повторно ја пресметува неговата рата врз основа на новото салдо од 217.405 долари, што го одразува салдото по две години отплати и дополнителната уплата од 75.000 долари. Како резултат, новата рата за главнина и камата изнесува 1.337 долари, со што Џорџ ја намалува својата рата за 461 долар. Доколку продолжи да ја плаќа минималната месечна рата од 1.337 долари, кредитот ќе созрее точно според предвидениот рок — за 28 години.
Според Крист, најчести кандидати за рекастирање се сопственици на домови кои купуваат нов дом пред да го продадат постојниот. Откако ќе го продадат претходниот дом, тие го отплатуваат новиот хипотекар и уживаат во пониската рата. Во тој случај, хипотекарниот кредитор може да бара најмалку два месеца навремено плаќање за да одобри рекастирање. Други, пак, добиваат големи суми пари преку наследство, продажба на бизнис или дури и добивки од лотарија или коцкање. Поретки се случаите на спогодби од развод и исплати од животно осигурување.
Намалувањето на месечната рата може да биде драматично и зависи од тоа колку главнина сопственикот одлучува да вложи. Заштедата од 461 долар кај Џорџ е типична, но вообичаени се и помали износи што резултираат со заштеда од 150 долари. Главното ограничување е видот на кредитот — рекастирањето е достапно за конвенционални кредити, вклучително и хипотеките на Fannie Mae и Freddie Mac, како и за некои неконвенционални кредити. Сепак, сервисерите на кредити — компаниите што ги собираат месечните рати — се разликуваат по тоа дали нудат рекастирање и како го спроведуваат процесот.
Ако сопственикот сака да го намали рокот на хипотеката без рефинансирање, рекастирањето не е вистинското решение. Во тој случај, 75.000 долари може да се применат на главнината, што ја задржува ратата на 1.798 долари, но го скратува рокот на кредитот на 15 години и шест месеци. Пред да вложат еднократна сума во рекастирање, сопствениците треба внимателно да планираат за да не ги исцрпат своите готовински резерви и да не се најдат во финансиска тесна ситуација.