Реалти инкам или Агри реалти: која месечна дивиденда е подобра за пензионерите?

Пензионерите кои бараат редовен месечен приход од дивиденди често се соочуваат со избор помеѓу два јасни кандидати во секторот на нето-лизинг недвижности: Реалти инкам (NYSE:O) и Агри реалти (NYSE:ADC). Двете компании работат по ист модел — како REIT со нето-лизинг склучуваат долгорочни договори во кои закупецот директно ги плаќа данокот на имот, осигурувањето и одржувањето, оставајќи му на сопственикот предвидлив приход од кирија и минимални оперативни трошоци. Токму оваа структура ги прави и двете имиња столбови на портфолијата за приход, а расправата се сведува на деталите.

Кога станува збор за безбедноста на дивидендата, соодносот на исплата врз основа на заработката е погрешна мерка за сопствениците на недвижности, бидејќи амортизацијата ја намалува пријавената нето-заработка. Вистинската мерка е прилагодениот тек на средства од работењето (AFFO), кој ја додава амортизацијата назад и ги отстранува непаричните ставки. Агри реалти пријави квартален AFFO по акција од 1,14 долари со сооднос на исплата од 70 отсто од AFFO по акција. Реалти инкам пријави квартален AFFO по акција од 1,09 долари, наспроти месечна дивиденда од 0,2715 долари. Насоките за AFFO се движат од 4,44 до 4,45 долари за O, наспроти 4,57 до 4,59 долари за ADC. Понискиот сооднос на исплата кај ADC обезбедува поголема заштита од проблеми кај закупците и остава повеќе задржан готовински тек за финансирање на аквизиции без разводнување на акционерите.

Квалитетот на закупците и концентрацијата на портфолиото дополнително ја наклонуваат вагата. Зафатеноста на портфолиото кај ADC изнесува 99,8 отсто, наспроти 98,8 отсто кај O. Разликата во кредитниот квалитет е уште поголема — инвестицискиот рејтинг на закупците обезбедува над 73 отсто од годишните основни кирии кај ADC и околу две третини од вкупното портфолио. Кај Реалти инкам, изложеноста на клиенти со инвестициски рејтинг изнесува 34 отсто од годишната кирија. Кредитните и зафатените загуби кај ADC изнесуваа само 0,06 отсто за кварталот, а насоките за кредитни загуби беа намалени на 25 базни поени. Реалти инкам планира околу 40 базни поени од приходот од кирија како кредитна загуба и води список за набљудување во опсег од високи 5 отсто, кој опфаќа 137 поединечни закупци.

Кога станува збор за односот меѓу големината и растот, Реалти инкам е масивна компанија со пазарна капитализација од приближно 56,3 милијарди долари. Менаџментот ја зголеми насоката за обем на инвестиции на 10,0 милијарди долари, заедно со заедничко вложување од 6 милијарди долари за хиперскаларен центар за податоци со Cloud Capital. Размерот носи поголема исплата — годишна дивиденда од 3,258 долари и принос од 5,43 отсто — но и поспор раст, со насоките за AFFO по акција што имплицираат приближно 4 отсто раст на средината. ADC е чист американски оператор за нето-лизинг во трговијата на мало, со пазарна капитализација од 8,86 милијарди долари и инвестициска насока од 1,6 до 1,8 милијарди долари, опишана како 24 отсто зголемување во однос на почетната насока. Насоките за AFFO имплицираат речиси 6 отсто раст на AFFO по акција на средината. Приносот е помал и изнесува 4,39 отсто, но месечната дивиденда беше зголемена на 0,267 долари, што е пораст од 4,3 отсто.

Заклучокот за пензионерски ориентиран инвеститор чија задача е да го заштити и зголеми месечниот чек е дека Агри реалти е посилниот избор. Повисоката зафатеност, приближно двојно поголемиот удел на закупци со инвестициски рејтинг, понискиот сооднос на исплата на AFFO, побрзиот раст на AFFO и почистата приказна само за САД се спојуваат во сигурна машина за компаундирање. Приносот од 4,39 отсто е помал, но портфолио кое ја зголемува исплатата со средно едноцифрени стапки и 70 отсто покриеност со AFFO е подобро од она кое се тегне кон размер низ Европа, игри на среќа и хиперскаларни центри за податоци. Реалти инкам одговара на потесен профил: инвеститор кој сака највисок месечен готовински принос од нето-лизинг компанија со рејтинг A од Fitch, го цени рекордот од над 670 последователни месечни дивиденди и го прифаќа поспориот раст и поголемата сложеност на портфолиото во замена за размер.