Продажба на куќа по развод: Зошто 225.000 долари се ослободени од данок, а сметката доаѓа подоцна

Сопственик на куќа во Јута се обратил на Reddit со едноставно прашање: неговиот поранешен сопружник ќе му плати 225.000 долари за да го откупи неговиот дел од куќата во која живееле осум години, а вредноста на домот „пораснала близу 450.000 долари“. Дали треба да плати данок на капитална добивка на тој чек? Најгласаниот одговор, со 356 поени, се повикал на исклучувањето за основно живеалиште — брачна двојка ослободува 500.000 долари од добивката, па 225.000 долари се едноставни. Друг одговор тврдел нешто поважно: откупот воопшто не е оданочен настан, бидејќи не се случила продажба. Тој одговор е точен, а последиците паѓаат целосно на сопружникот што ја задржува куќата.

Според членот 1041 од американскиот даночен закон, преносот на имот меѓу брачни партнери во врска со развод не е оданочен настан. Нема добивка, нема загуба, нема формулар 1099. Сопружникот што го прима имотот ја презема основицата на другиот сопружник. Тоа значи дека чекот од 225.000 долари речиси сигурно не е оданочен приход за него — тој само ја претвора во готовина капиталната вредност што веќе му припаѓала. Како што напишал еден коментатор, парите „веќе се твои пари, само претходно беа заклучени во вредноста на куќата“.

Но тука е пресвртот. Бидејќи не се случила продажба, вградената добивка не исчезнала — таа ја следела куќата. Поранешната сопружник сега поседува имот со првобитната набавна основа на двојката и со околу 450.000 долари нереализирана добивка. Кога еден ден ќе продаде, таа добива исклучување од 250.000 долари како самостоен даночен обврзник, а не 500.000 долари колку што би делеле како двојка. Сè над тоа е оданочено за неа, по стапки за долгорочна капитална добивка плус евентуален државен данок.

Индексот на цени на домовите Case-Shiller достигнал 336,7 во јуни 2026 година, што е за 0,4 отсто повеќе од мај и највисоко ниво во претходните дванаесет месеци. Секој месец што таа останува во куќата, повеќе добивка се натрупува против фиксното ослободување од 250.000 долари. Затоа, ако планира да остане долго, треба однапред да ја пресмета идната даночна сметка и внимателно да ја следи основата — првобитната цена, трошоците при затворање и секое капитално подобрување во изминатите осум години, бидејќи подобрувањата ја зголемуваат основата и ја намалуваат оданочливата добивка долар за долар. Ако пак планира да се пресели за неколку години, продажбата додека сè уште го исполнува тестот за две од пет години сопственост и користење го штити исклучувањето од 250.000 долари. Ако двајцата сè уште го исполнуваат тестот за користење, заедничката продажба пред финализирање на разводот го зачувува целото ослободување од 500.000 долари и чисто ги дели приходите — често најевтиниот излез за домови со голема вградена добивка.

И сопружникот што заминува има свој проблем. Тој планира да ги паркира 225.000 долари и подоцна повторно да купи. Два спротивни ветра: пазарот во кој сака да се врати е тенок — продажбата на постоечки домови паднала на годишна стапка од 3,98 милиона во август 2026 година, за 2,0 отсто помалку од јули и најниско ниво во изминатата година. Второ, готовината не е бесплатна за чување. Приносот на десетгодишните државни обврзници бил околу 4,95 отсто во средината на септември 2026 година, па кратките обврзници и пазарните фондови моментално плаќаат вистински пари, но просечен дванаесетмесечен депозитен сертификат со државна гаранција плаќал само 1,71 отсто во август 2026 година. Каде ќе ја паркира готовината е важно кога сумата е толку голема.