Празни станови, растечки цени: што стои зад парадоксот на пазарот на недвижности во Македонија

Во Македонија има доволно станови за парадоксот да изгледа неверојатно. Според последниот попис, повеќе од 307 илјади станови се ненаселени, односно секој трет стан во земјата нема постојани жители. А сепак, квадратниот метар продолжува да поскапува, а во Скопје и Охрид на атрактивните локации веќе се пробиваат и границите од 3.000 евра. Ако логиката е дека цената ја одредуваат понудата и побарувачката, тогаш кој ја создава побарувачката? Одговорот е посложен од едноставната слика дека младите семејства бараат дом.

Пописот од 2021 година регистрирал 839.174 станови во земјата. Од нив, 531.987 биле населени, а 307.187 биле ненаселени. Тоа се 36,6 проценти од целиот станбен фонд. Но, четири години подоцна, понудата продолжува да расте. Од 2020 до 2025 година во Македонија биле изградени 36.281 станбена единица, а само во јуни 2026 година биле издадени одобренија за изградба на уште 754 станови.

И тука се појавува главниот парадокс: земјата има голем број ненаселени станови, се градат нови, а цените не само што не паѓаат туку продолжуваат да растат. Во вториот квартал од 2026 година биле регистрирани 6.221 продажба на недвижности, што е раст од 20,2 проценти на годишно ниво. Во првата половина од годината, пак, вкупната вредност на купопродажбите достигнала 625,7 милиони евра, за 21,3 проценти повеќе од истиот период во 2025 година. Значи, пазарот не мирува. Напротив.

Еден дел од одговорот на прашањето кој има пари да купува се младите домаќинства и луѓето што се преселуваат кон Скопје и другите поголеми градови. Но, тие не се единствената сила на пазарот. Сè поголема улога имаат купувачите кои станот не го купуваат за веднаш да живеат во него. Тоа се луѓе кои недвижноста ја гледаат како инвестиција, како начин да го зачуваат капиталот или да остварат принос, а не како место за секојдневен живот.

Токму оваа група купувачи ја менува сликата на пазарот. Додека еден дел од становите стојат празни со години, новите градби на атрактивни локации се продаваат по цени што за просечното домаќинство стануваат сè потешко достапни. Во Скопје и Охрид, каде туристичката и деловната побарувачка е најизразена, квадратот веќе ја надминува границата од 3.000 евра, што дополнително ја заострува разликата меѓу оние што можат да купат и оние што можат само да изнајмат.

Податоците за изградбата покажуваат дека понудата не запира. Само во јуни 2026 година биле издадени одобренија за изградба на 754 нови станови, што значи дека инвестицискиот циклус продолжува со исто темпо, и покрај тоа што речиси секој трет постоечки стан во земјата е без постојани жители. Оваа состојба отвора прашање дали пазарот на недвижности во Македонија воопшто функционира според класичните правила на понуда и побарувачка, или пак цената ја диктираат други фактори — достапноста на кредити, очекувањата за идниот раст на вредноста и желбата за сигурно вложување на заштедите.

Вкупната вредност на купопродажбите од 625,7 милиони евра во првата половина од 2026 година е показател дека пазарот има значителен обем, но и дека парите што влегуваат во него доаѓаат од ограничен круг купувачи. Растот од 21,3 проценти во вредноста и 20,2 проценти во бројот на продажби на годишно ниво покажува дека активноста е интензивна, но не открива колку од тие станови навистина ќе бидат населени во блиска иднина.

Она што останува како отворено прашање е како ќе се одрази оваа состојба врз достапноста на домување за младите семејства и за луѓето со просечни примања. Со оглед на тоа што понудата расте, а цените не попуштаат, јасно е дека пазарот не реагира само на основните потреби за живеење. Додека инвестициската побарувачка останува силна, а градежната активност не стивнува, парадоксот на 307 илјади празни станови и сè поскап квадрат веројатно ќе продолжи да биде една од централните теми во економската дебата во земјата.