Пет REIT-фондови со нето-закуп што од долгорочни договори создаваат стабилен приход од дивиденди

Пет американски REIT-фондови специјализирани за нето-закуп (net lease) се издвојуваат како извори на стабилен приход од дивиденди, благодарение на структурата во која закупецот, а не сопственикот на имотот, ги покрива данокот на имот, осигурувањето и одржувањето покрај основната кирија. Овој модел, познат како тројно-нето или NNN, ја намалува оперативната нестабилност на готовинскиот тек и го приближува имотот до долгорочна обврзница со договорни ескалации. Според изворот, почетните готовински каматни стапки (cap rates) кај овие фондови се движат од 7,0% до 7,8%, со рокови на закуп што често надминуваат една деценија.

За проценка на безбедноста на дивидендата се користи покриеноста преку прилагодените средства од работењето (AFFO), а не односот на исплата од заработката, бидејќи нето-приходот на REIT-фондовите е искривен од непаричната амортизација. Сите пет фондови во изборот имаат искористеност на капацитетот близу 99%, однос на исплата на AFFO од средни 60% до ниски 70% и ја покачија својата прогноза за заработка за 2026 година.

Кај Realty Income, инвестиционо-кредитно оценетите клиенти сочинуваа 34% од годишната кирија, покачено од 32% во првиот квартал. Компанијата обезбеди повеќе од 62 милијарди долари од почетокот на годината и склучи заедничко вложување од 6 милијарди долари за хиперскалален центар за податоци со Cloud Capital, со рејтинг A од Fitch и стабилна перспектива. Главниот ризик е кредитната концентрација: 65,7% од годишната основна кирија доаѓа од закупци без инвестиционо-кредитен рејтинг, а задолженоста се покачи на 5,4 пати нето-долг кон EBITDAre.

Кај Agree Realty, главниот ризик е трошокот за камати, додека управувањето се потпира на ликвидност од 1,9 милијарди долари и нето-долг кон повторлив EBITDA од 5,2 пати, односно 3,7 пати проформа по порамнување на сите отворени форвард-акции. Сите наведени фондови се акционерски REIT-фондови што поседуваат недвижен имот, додека хипотекарните REIT-фондови се исклучени од изборот поради поинаков профил на каматен и кредитен ризик.