Наследство во село во Флорида: зошто децата не можат да се вселат и колку ги чини празната куќа

Куќа во населбата „The Villages“ во Флорида ретко е тема на разговор по потписот на купопродажниот договор. Тогаш кога пензионерот се вселува и почнува да ги избира количките за голф, прашањето што ретко се поставува гласно е што се случува кога тој повеќе го нема, а куќата им припаѓа на децата во Денвер, Бостон или Сиетл — од кои ниту едно не може да ја користи.

Причината е правна. „The Villages“ е возрастно ограничено домување според федералниот Закон за домување на постари лица. Најмалку еден жител во секој дом мора да има 55 или повеќе години, најмалку 80 отсто од домовите мора да сместат лице над 55 години, а никој под 19 години не смее трајно да живее таму. Ако возрасното дете е под 55 години, тоа законски не може да ја окупира куќата што штотуку ја наследило. Изборот се сведува на две можности: да ја продаде или да ја издава под условите на заедницата. За издавање е потребен најмалку 30-дневен договор, станарите мора да го исполнат возрасниот услов, а округот бара регистрација на изнајмувањето.

Најголемата скриена бројка е данокот на имот. Според одредбата „Save Our Homes“ во Флорида, проценетата вредност на сопственик со homestead може да расте најмногу 3 отсто годишно или според CPI, што е пониско. По петнаесет или дваесет години проценетата вредност значително заостанува зад пазарната. Кога сопственикот ќе почине и домот премине на наследник кој не е брачен другар, homestead-ослободувањето престанува, а ограничувањето „Save Our Homes“ се укинува. Проценувачот ја враќа вредноста на пазарната на следниот даночен список. Децата буџетираат според последниот даночен лист на родителот, а нивниот може лесно да биде два или три пати повисок — за куќа во која никој не живее.

Секој месец додека куќата стои празна, сметката тече. Покрај данокот при новата неограничена проценка, продолжува и надоместокот за содржини, договорно врзан за имотот и усогласен со CPI. Продолжува и обврската за обврзницата на парцелата — инфраструктурниот долг што го финансираше округот; неплатените салда кај поновите делови често надминуваат 20.000 долари главнина, а годишната рата изнесува неколку илјади долари додека не се отплати. Осигурувањето е посебен проблем: стандардните HO-3 полиси исклучуваат повеќето загуби откако домот е празен 30 или 60 дена, па наследниците мора да купат полиса за празен дом, која вообичаено чини значително повеќе. Комуналните услуги остануваат вклучени поради разгледувања, а косење, перење под притисок и контрола на штетници продолжуваат бидејќи тоа го бараат ограничувањата на имотот. Децата надвор од државата плаќаат некој да координира сето тоа.

Купувачите се малку, а пазарот е мек. Секој купувач мора да го исполни возрасниот услов, а повеќето прво ја разгледуваат новата градба на инвеститорот пред да погледнат препродажба. Застарен дом во постаро село се натпреварува со пример-дом низ кој купувачот поминал истото утро. Националните услови не помагаат: индексот Case-Shiller стои на 336,7, а продажбата на постоечки домови се движи со годишна стапка од 3,98 милиони, најслабо читање во изминатата година. Индексот на трошоци за живот во Флорида од 103,414 ги одржува трошоците високи додека огласот чека.

Има и добра вест за наследниците. Федералниот закон дава корекција на основата на наследениот имот до пазарната вредност на датумот на смртта според член 1014 од IRC. Наследниците што продаваат навреме вообичаено плаќаат мал или никаков данок на капитална добивка, дури и за дом што родителот го купил пред децении.