Наследниците во „The Villages“: кога куќата станува товар, а не подарок

Кога пензионер купува дом во „The Villages“ на Флорида, ретко кој гласно го поставува прашањето што се случува кога тој повеќе го нема, а куќата им останува на децата во Денвер, Бостон или Сиетл — луѓе кои не можат да ја користат. Идните сопственици треба јасно да согледаат со што всушност ќе се соочат нивните деца и што можат да сторат навреме.

„The Villages“ е возрастно ограничено домување според федералниот Закон за домување на постари лица. Најмалку еден жител во секој дом мора да има 55 или повеќе години, најмалку 80 отсто од домовите мора да сместат лице над 55 години, а никој под 19 години не смее трајно да живее таму. Ако возрасното дете е под 55 години, тоа законски не може да ја насели куќата што штотуку ја наследило. Изборот се сведува на две можности: да ја продаде или да ја издава под условите на заедницата. За издавање е потребен најмалку 30-дневен договор, станарите мора да го исполнуваат возрасниот услов, а округот бара регистрација на изнајмувањето. Наследениот имот е оној што структурно не можат да го користат.

Најголемата скриена бројка е данокот на имот. Според одредбата „Save Our Homes“ на Флорида, проценетата вредност на сопственик со homestead статус може да расте најмногу 3 отсто годишно или според CPI, што е пониско. По петнаесет или дваесет години, проценетата вредност значително заостанува зад пазарната. Кога сопственикот ќе почине и домот премине на наследник кој не е брачен другар, homestead ослободувањето престанува, а ограничувањето „Save Our Homes“ се укинува. Проценувачот ја враќа вредноста на пазарната при следниот даночен список. Децата буџетираат според последната сметка на родителот, а нивната може лесно да биде два или три пати повисока — за куќа во која никој не живее.

Секој месец додека куќата стои празна, сметката тече. Данокот на имот по новата неограничена проценка продолжува месечно на пресметковна основа. Исто и надоместокот за содржини, договорно врзан за имотниот лист и усогласен со CPI. Исто и обврзничката проценка на парцелата — инфраструктурниот долг што го финансираше округот. Неисплатените обврзнички салда во поновите делови често надминуваат 20.000 долари главнина, а годишната рата изнесува неколку илјади долари до отплата. Осигурувањето на домот е посебен проблем: стандардните HO-3 полиси исклучуваат повеќето загуби откако куќата е празна 30 или 60 дена, па наследниците мора да купат полиса за празен дом, која вообичаено чини значително повеќе. Комуналните услуги остануваат вклучени поради разгледувања, а косење, перење под притисок и контрола на штетници продолжуваат бидејќи тоа го бараат ограничувањата во имотниот лист. Децата надвор од државата плаќаат некому да го координира сето тоа.

Купувачите се малку, а пазарот на препродажба е мек. Секој купувач мора да го исполни возрасниот услов, а повеќето прво ја разгледуваат новата градба на инвеститорот пред да погледнат препродажба. Застарен дом во постаро село се натпреварува со пример-дом низ кој купувачот поминал истото утро. Националните услови не помагаат: индексот Case-Shiller стои на 336,7, а продажбата на постоечки домови се движи со годишна стапка од 3,98 милиони, најслабо читање во изминатата година. Државниот индекс на трошоци за живот на Флорида од 103,414 ги држи трошоците за одржување високи додека огласот чека.

Има и добра вест за наследниците. Федералниот закон дава корекција на основата на наследениот имот до фер пазарната вредност на датумот на смртта според член 1014 од IRC. Наследниците што продаваат навреме вообичаено плаќаат мал или никаков данок на капитална добивка, дури и за дом што родителот го купил пред децении. Тоа е навистина вредно и го намалува товарот.