Народната банка од декември ги заострува условите за станбени кредити, но идните сопственици на прв дом остануваат заштитени

Од 1 декември 2026 година граѓаните што планираат да купат стан со кредит ќе се соочат со построги услови за задолжување, откако Народната банка донесе одлука со која се намалува дозволениот удел на кредитните рати во месечните приходи и се скратува максималниот рок на отплата на станбените кредити. Според објавените детали за одлуката, новите ограничувања ќе го намалат износот што граѓаните ќе можат да го позајмат, но за оние што првпат купуваат сопствено живеалиште остануваат досегашните поповолни правила.

Клучната промена се однесува на односот меѓу месечните кредитни обврски и приходите на должникот. Кај денарските кредити, максималниот однос меѓу месечните кредитни обврски и приходите се намалува од 50 на 45 отсто. Кај кредитите со валутна компонента, во кои спаѓаат и денарските кредити со девизна клаузула, лимитот се намалува од 45 на 40 отсто. Ова ограничување ги опфаќа вкупните месечни кредитни обврски на должникот, што значи дека доколку граѓанинот веќе отплаќа друг кредит, неговата рата влегува во пресметката и дополнително го намалува просторот за ново задолжување.

За да се долови влијанието на новите лимити, доволен е едноставен пример. Ако месечниот приход што банката го признава изнесува 40.000 денари, новиот лимит од 45 отсто за денарски кредит значи најмногу 18.000 денари за вкупни месечни кредитни отплати. Според досегашниот лимит од 50 отсто, границата изнесувала 20.000 денари. За кредит со валутна компонента, новата граница од 40 отсто би значела најмногу 16.000 денари месечно, наместо досегашните 18.000 денари. Од Народната банка прецизираат дека ова е поедноставен пример за влијанието на ограничувањата, бидејќи износот што конкретно ќе го одобри банката зависи и од постојните долгови, рокот на отплата, каматата и процената на кредитоспособноста на барателот.

Покрај пониските лимити за задолжување, максималниот рок за станбените кредити се скратува од 30 на 25 години. Оваа промена носи дополнителна последица за граѓаните, бидејќи пократок рок на отплата може да значи повисока месечна рата за истиот износ на кредитот. Со тоа, дури и оние што ќе го исполнат условот за односот меѓу ратата и приходот, може да се соочат со ограничување на износот што можат да го позајмат поради скратениот период на отплата.

Сепак, одлуката предвидува исклучок што е значаен за една конкретна група граѓани. За граѓаните што првпат купуваат сопствено живеалиште, односно за оние што немаат претходно купен стан или куќа, остануваат поповолните правила што важеа досега. Тоа значи дека за оваа категорија должници нема да се применуваат намалените лимити за учество на кредитните рати во приходите, ниту пак скратениот максимален рок на отплата од 25 години. Овој исклучок е наменет да им олесни на граѓаните што го решаваат своето станбено прашање за прв пат и да не ги обесхрабри во моментот кога најмногу им е потребна поддршка.

Новите правила стапуваат во сила на 1 декември 2026 година, што значи дека граѓаните што планираат да се задолжат имаат извесен период да ги разгледаат своите опции пред да почнат да важат построгите услови. За оние што веќе имаат одобрен кредит или се во постапка на одобрување пред тој датум, промените не се применуваат, бидејќи ограничувањата се однесуваат на новите барања за кредит поднесени по стапувањето во сила на одлуката.

Одлуката на Народната банка доаѓа во период кога пазарот на недвижности и станбените кредити се под постојан надзор на монетарната власт, која на овој начин сака да го ограничи прекумерното задолжување на домаќинствата и да ја задржи стабилноста на финансискиот систем. Со намалувањето на дозволениот удел на кредитните рати во приходите и со скратувањето на рокот на отплата, централната банка сака да обезбеди дека граѓаните нема да преземат обврски што не можат безбедно да ги отплаќаат во услови на евентуални промени во приходите или каматните стапки.

За граѓаните што планираат да купат стан, практичниот совет е пред да поднесат барање до банката да ја проверат својата кредитна способност според новите лимити, да ги земат предвид сите постојни кредитни обврски и да разгледаат дали спаѓаат во категоријата на прв пат купувачи, за која важи исклучокот. Бидејќи износот што го одобрува банката зависи и од каматата и од процената на кредитоспособноста, конечната пресметка најдобро е да се направи директно во банката, со точни податоци за приходите и постојните долгови.