Кредитот од 420 милиона долари за кулата на 51 Вест 52-ра излегува од специјално управување по договорено продолжување

Кредитот од 420 милиона долари во рамки на CMBS, обезбеден со канцелариската кула на 51 Вест 52-ра улица во Мидтаун, ќе излезе од специјално управување откако спонзорот Harbor Group International склучил договорено продолжување на кредитот, објави Commercial Observer. Кредитот стои зад зделката DBGS 2021-W52, структурирана како зделка со едно средство и еден должник, а беше префрлен во специјално управување пред неговото доспевање во октомври 2026 година, иако сè уште имал опција за продолжување од 12 месеци, според предупредување од Morningstar Credit Analytics.

Извор близок до зделката изјавил за Commercial Observer дека префрлањето било „привремен, технички чекор“. Според истиот извор, тоа им овозможило на страните да го спроведат продолжувањето и зголемувањето на кредитот, а постојниот заемодавач Deutsche Bank веќе ги договорил тие услови. Страните не ги објавиле условите за продолжување, а во трансакцијата не учествувал брокер. Специјалното управување често предизвикува загриженост на пазарот на CMBS бидејќи може да сигнализира дека должникот има тешкотии да ги исполни условите на кредитот, но префрлањата пред доспевање понекогаш служат и за рутински цели, односно за спроведување претходно договорени измени, дури и кога должникот сè уште има договорно право да го продолжи кредитот.

Harbor Group ја купил кулата на 51 Вест 52-ра од ViacomCBS во октомври 2021 година за 760 милиона долари, што претставува најголема инвестициска продажба таа година. ViacomCBS претходно со децении ја користел зградата како седиште, а по продажбата задржал 11 ката канцелариски простор. Зделката вклучила 558 милиона долари долг во CMBS, при што Deutsche Bank и Goldman Sachs обезбедиле 420 милиона долари стар хипотекарен кредит, а Brookfield Real Estate обезбедил дополнителни 138 милиона долари преку мезанин позиција. Финансирањето било структурирано како шестгодишен кредит со променлива каматна стапка, а трансакцијата ја предводел Deutsche Bank. Од стекнувањето, Harbor Group вложил 150 милиона долари во реновирање и подобрување на просторот за закупци. Имотот датира од 1965 година, кога CBS го изградил како своја радиодифузна централа, а со години бил познат како зградата на CBS или Black Rock.

Податоците на Morningstar укажуваат на послаби резултати, додека изворот близок до зделката нуди поинаква слика. Според Morningstar, исполнетоста на просторот паднала од 99 на 86 отсто, а готовинскиот тек бил 37 отсто под нивото предвидено при структурирањето на кредитот, заклучно со јуни 2026 година. Изворот близок до зделката тврди дека зградата сега е целосно издадена и дека има пондериран просечен рок на закуп од повеќе од 13 години.

Префрлањето на кредитот во специјално управување доаѓа во услови на поширок бран на доспевања на CMBS кредити, а националните стапки на специјално управување неодамна го достигнале највисокото ниво од 2013 година. Зделките со едно средство и еден должник, како DBGS 2021-W52, привлекуваат посебно внимание од инвеститорите во CMBS бидејќи обично вклучуваат еден голем престижен или речиси престижен имот, каде загубата на еден закупец може значително да влијае на резултатите, за разлика од диверзифицираните зделки кои полесно го апсорбираат таквиот удар. Продолжувањето помага на кулата на 51 Вест 52-ра да избегне неисплаќање при доспевање оваа есен и им дава повеќе време на неодамнешните закупи да го подобрат готовинскиот тек. Harbor Group не одговорил на барањата за коментар во врска со продолжувањето и спорот околу исполнетоста, а податоците на Morningstar засега остануваат најдетални јавни информации за резултатите на кредитот.